【고양인터넷신문】경기 성남시를 비롯한 지자체의 특혜성 도시관리계획 변경으로 토건세력이 막대한 이익을 챙겼다는 논란이 일고 전임 고양시장 당시 킨텍스 지원부지 매각 및 백석동 요진와이시티 복합단지 개발사업 역시 특정감사로 ‘부적정’함이 밝혀진 가운데, 경의선 탄현역 일대의 용도변경 특혜의혹을 제기한 시민단체들이 감사원에 공익감사 청구를 하여 그 결과에 관심이 쏠리고 있다.
 

고양시 탄중일주민대책위(위원장 이정환)와 21세기고양시민포럼(상임대표 진현국)은 경의선 탄현역 일대에서 이뤄진 고양시의 잘못된 행정 의혹에 대해 감사원이 직접 감사를 하도록 지난 9월 30일 공익감사를 청구한 것으로 알려졌다.

감사청구 취지를 보면, 최성 전 고양시장 당시 아무런 이유 없이 탄현역 일원 철도 완충녹지 지역인(238,262㎡ 약 73,000평) 자연녹지를 제2종 일반주거지역으로 ‘4단계 종상향’ 해주었고, 이후 2021년 5월 그 지역에 (제2종 일반거주지역으로서는)국내 최초라 할 수 있는 37층 초고층 아파트 건설을 허가해 줌에 따라 토지주 등이 해당 토지를 주택 건설업체에 매각하거나 직접 주택조합을 설립하여 분양한다면 수천억 원의 막대한 이익을 보는 반면에, 지역 거주민들은 난개발로 인한 교통 혼잡과 주차난, 아이들의 교육권 침해와 쾌적한 주거환경 등에 막대한 피해를 볼 것이라고 주장했다.
 

이런 이유로 이들 단체는 대통령 직속기관인 감사원에 주민 599명의 서명을 받아, 허가해준 담당자와 이를 승인한 전·현직 고양시장을 감사하여 잘못된 행정을 바로 잡고 직권 남용한 부분은 처벌하고자 공익감사를 청구하였다.
 

이들 단체의 주장에 따르면, 고양시가 2015년 2월 27일 자연녹지(철도 완충녹지) 지역인 탄현역 일원 토지(207,591㎡)에 대하여 4단계나 높은 제2종 일반주거지역으로 변경 승인하였는데, 승인 이유로 △‘2020 고양도시기본계획’상 자족복합도시 시가화 예정용지로 지정된 지역이며 △주민의 도시정비 의욕 상승으로 자연녹지지역의 지속적 훼손 우려가 되므로 제2종 일반주거지역으로 용도지역 상향을 통해 계획적 관리가 필요한 지역이라고 했다.
 

그리고 2017년 9월 15일 고양시는 ‘합리적 계획 수립을 위하여 대상지내 주차장 및 이면 도로 등으로 이용되고 있고 완충녹지 기능이 상실된 지역을 지구단위계획 구역에 포함한다’며 면적을 늘려(207,591㎡→238,262㎡) 자연녹지를 추가로 2종 일반주거지역으로 종상향 해주었다. 이후 고양시는 2021년 5월 27일 탄현에 초고층 공동주택 건설을 허가했다.
 

이런 과정에서 2015년 초 이마트는 고양시 일산서구 대화동에 이마트타운(킨텍스점)을 개점하여 일산서구에만 덕이점과 킨텍스점 두 개의 점포를, 그리고 덕이점을 중심으로 3,4Km 안에 운정 이마트, 덕이 이마트, 킨텍스 이마트, 풍산 이마트 등 4개의 점포를 운영하게 됨에 따라 이마트 입장에서는 중첩된 상권에 4개의 점포 운영과 더불어 공정거래법(독과점) 위반으로 덕이점 이마트를 매각해야 하는 입장이지만, 자연녹지지역이라 마땅한 매수자를 찾기 힘든 상태에서 고양시의 이러한 결정(2종 일반주거지역으로 종상향)으로 자산을 매각할 수 있는 좋은 기회가 되었을 것으로 시민단체는 판단했다.

또 시민단체는 “최성 고양시장 당시인 2015년 자연녹지 지역을 공동주택(아파트) 용지인 2종 일반주거지역으로 특혜성 용도변경 해주어 자연녹지가 훼손되고 이마트는 엄청난 이익을 보고 매각할 수 있는 기회를 얻었다”며 “그러나 2015년 당시 상황은 주택시장 안정과 고양시 덕이동, 탄현동, 식사동 지역에 대규모 미분양 여파로 인해 매각이 뜻대로 이루어지지 않았고 인근 토지주 중 용도상향에서 소외된 토지주들이 반발하는 상황에서 최성 전 시장은 임기가 1년도 남지 않은 2017년 9월 15일 추가로 자연녹지를 2종 일반주거지로 상향하는 ‘고양시 고시 제2017-290호’를 발표했다”고 주장했다.

‘고양시 고시 제2017-290호’는 대상지역을 30,671㎡(약10,000평) 확대(207,591㎡→238,262㎡)해주며, 대상지 내 주차장 및 이면도로 등으로 이용되고 있다는 이유로 자연녹지(완충녹지)를 공동주택 용지인 제2종 일반주거지역으로 변경해주고 용적률 부분도 200% 이하이던 것을 인센티브를 적용해서 250% 이하까지, 그리고 건물 높이와 층수까지 ‘건설사 제안시 높이와 층수는 협의에 의해 완화 가능 그리고 허용용도, 건폐율, 용적률 등 제반 사항은 협상에 따라 결정 할 수 있음’이라는 조건을 명시하였다고 단체는 지적했다.
 

이들 단체는 “난개발 우려에도 불구하고 개발업자가 요구하면 개발 가능하도록 변경해줄 수 있다는 어처구니없는 문서를 만들었으며, 여기에 더해 용적률 인센티브 내용까지 자세히 표기해주어 처음부터 용적률 250%가 가능하도록 친절한 안내서까지 고시로 발표하고 이와 더불어 자연녹지를 보유하고 있던 토지주의 반발을 막고자 추가로 자연녹지를 해제하여 2종 일반주거지역으로 종상향 해준 것으로 보인다”며 “이후 6개월이 지난 2018년 3월 23일 덕이동 이마트는 월마트로부터 판매시설과 토지까지 포함해 싼 가격에 매입한 땅을 시세 차익을 남기며 주택 개발업자에게 매각하고 철수할 수 있게 됐다”고 했다.

더불어 “고양시는 2015년 ‘2020 고양도시기본계획상 자족복합도시 시가화 예정용지로 지정된 지역이라 자연녹지 지역을 종상향시킨다’ 하였는데 해당 부지는 고양시의 JDS 지역으로 공동주택과 같은 아파트 개발사업에 대하여 원칙적으로 불허한다는 계획과 기존 원칙에 반하는 공동주택 용지인 2종 일반주거지역으로 변경한 것은 고양시의 자족도시 계획에 역행하는 행정”이라며 “자족시설은 전용주거지역 또는 1종 일반주거지역 등에서도 충분히 건설이 가능한 시설이며, 특정시설이 들어온다면 그때 용도에 맞게 토지 용도를 상향해주고 고양시는 개발업자로부터 기부채납 등으로 완충녹지를 확보, 자연녹지를 조성할 수 있었으나 시는 아무런 이유 없이 공동주택 중 아파트 건설지역으로 용도상향 해줬는데, 이는 미니 신도시를 만들 수 있는 면적이며 238,262㎡(약73,000평) 면적에 국민평형이라는 84㎡(30평)대 아파트 건설시 5,400세대 소형 평수와 오피스텔 건설시 10,000세대 규모를 공급할 수 있는 수준”이라고 주장했다.
 

특히 “고양시가 처음부터 원칙적으로 1단계씩 토지 종상향 해주었다면 시와 토지주 모두 이익을 볼 수 있지만, 고양시는 토지주만 엄청난 이익을 볼 수 있도록 일방적으로 4단계 종상향 해주었다”며 “자연녹지→제1종 전용주거지역→제2종 전용주거지역→제1종 일반주거 지역→제2종 일반주거지역 식(式) 순차적으로 종상향 해주었다면 이에 따른 기부채납으로 자연녹지(완충녹지)를 확보하고 토지주는 종상향에 따른 이득을 보며 도시는 합리적 발전을 할 수 있었고, 동시에 교통·교육시설을 확보하여 난개발을 예방할 기회가 있었으나 시가 4단계나 종상향을 해주어 자연녹지와 도시기반시설 용지 확보도 못하고 고밀도 난개발을 부추켰다”고 했다.
 

또 이들은 “고양시에 문의하면 ‘그렇게 아파트 건설허가 안 된다’고 답변하겠지만 이미 고양시는 탄현역 일원 이마트 부지에 초고층 아파트 건설을 허가해주고 지금 공사 중”이라며 “이 또한 특혜성 허가이며 주택 개발업자는 최초 18층 아파트 건설허가를 두 번이나 요청하였으나 모두 불허하다 지방선거를 1년 앞둔 2021년 5월 27일 초고층 아파트 건설을 허가해주고 용적률 또한 상향해주는 어처구니없는 사업을 승인하였다”고 문제 제기하고 “사회 관념상 18층 정도 건설 가능한 2종 일반주거지역에 3종 일반주거지역에서도 받기 힘든 37층이라는 초고층 아파트 건설을 허가해 주고, 기부채납 30%라는 상식도 뛰어 넘어 파격적인 18% 기부채납 특혜와 주민들의 허가 내용에 대한 자료 공개까지 건설사의 영업상 비밀에 관한 사항이며 공개될 경우 건설사의 정당한 이익을 현저히 해칠 우려가 있다는 이유로 공개를 거부한 상황“이라고 비판했다.
 

무엇보다 “이러한 (건설)허가로 인해 향후 덕이동 이마트 부지에서 광성교회까지 부동산 개발업자 또는 토지주들이 주택조합을 설립하고 아파트 건설을 요구할 경우, 빠르면 내년부터 공사가 가능하며 앞으로 3~4년 이내 탄현역 일대는 초고층 아파트 병풍이 만들어질 것”이라며 “시는 이러한 문제점을 시민들이 알고 ‘민원과 감사 요구시 사업이 불발되는 것을 막으려 한지’는 알 수 없지만 2019년 공동주택 불허라는 시 보도자료와 통반장 회의에 마치 (이곳이)공동주택 불허가 지역이라며 주민들을 호도하였으나 ‘철도소음 차폐 시설 설치시 허가 가능하다’는 단서 조항을 교묘히 넣어 방음벽만 설치하면 허가된다는 정답을 건설사에 알려 주듯이 하여 건설 승인 허가의 정당성까지 만들어 교묘히 지역주민들을 속인 셈”이라고 했다.
 

끝으로 시민단체는 “고양시의 잘못된 행정으로 인해 도시의 허파와 같은 자연녹지가 손실됨은 물론 용도변경으로 도시의 자족기능은 영원히 상실, 공동주택만 계속 건설될 것이며 경의선 넘어 탄현, 중산, 일산1·2동의 중요 교통로인 탄현 지하차도와 일산 지하차도는 상습 교통정체 구간으로 변해 이를 이용하는 인구 약 14만4천명(탄현동 5만2천명, 중산동 4만7천명, 일산1,2동 4만5천명)이 교통·교육 환경 피해를 볼 것”이라며 “이에 감사원 공익감사를 청구하여 감사결과에 따라 정부는 이를 바로 잡는 것은 물론 추후에도 권력 남용으로 특정인들에게 막대한 부를 안겨주고 지역주민들을 기망한 담당자와 이를 승인한 지자체장을 법과 원칙에 맞게 처벌하여 공무원의 직권남용을 막고자 감사청구를 하게 됐다”고 밝혔다.